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动迁房买卖法律
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对暂无房产证房屋买卖合同效力的探析

发布人:艾娜     发布时间:2018-04-04 11:43

    2007年12月20日,福建省《闽西日报》3版《法制园地》栏目转载了新华社播的一个案例,主要内容如下:1996年11月,赵先生购买城建共建办位于海淀区的房屋一套。2002年5月,赵先生将上述房屋以22万元的价格出售给娄女士和娄先生。后赵先生以因客观原因至今未取得房屋产权证为由,起诉要求确认其与娄女士、娄先生签订的购房协议书无效。

 

    法院经审理认为,赵先生与城建共建办签订康居住宅买卖契约、交付房款并实际占有房屋后,对房屋即有了事实上的处分权。此后赵先生与娄女士、娄先生签订房屋买卖协议。此协议系双方真实意思表示的结果,尊重社会公德,未扰乱社会经济秩序,未损害社会公共利益,所以合法有效。因此,驳回了赵先生的诉讼请求。

 

    就上述案例来说,笔者对海淀区法院的判决,有不同看法。笔者认为赵先生和娄女士的房屋买卖协议应属无效,依据如下:

 

    一、赵先生“对房屋即有了事实上的处分权”没有任何法律依据。

 

    《城市房屋权属登记管理办法》第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。

 

    《物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

 

    《物权法》第二条……本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权、和担保物权。

 

    《物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

 

    根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定,赵先生没有取得房屋产权证这个“对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”,就无权对房屋行使处分的权利。按照《物权法》第十七条的规定,没有“不动产权属证书”,也无从证明赵先生拥有该房产。而按照《物权法》第二条和第三十九条的规定,物权作为排他的权利,只有所有权人才“依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。所以赵先生是不可能“对房屋即有了事实上的处分权”。他的这种“事实上的处分权”没有任何法律依据。

 

    

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