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登记备案制度对房屋租赁合同效力的影响

发布人:艾娜     发布时间:2018-04-04 11:43

    登记备案制度对房屋租赁合同效力的影响

 

    《合同法》第213条规定:“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。对房屋租赁合同是否应该登记备案该条没有作出明确规定。

 

    关于登记的效力,大陆法系国家主要有两种观点,即登记要件说和登记对抗说。我国立法中一向采纳登记要件说。即不动产不给登记,动产物权的取得、消灭和变更不能产生法律效力。

 

    1994年开始实施的《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案、”1995年实施的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。对于该规定的租赁合同应向房产管理部门登记,究竟是一种宣示性或提倡性的条文,或是强制性规定,一直存在争议。在审判实践中,一般都坚持了登记对房屋租赁合同没有影响的做法。

 

    一、从理论上而言,我们不能单纯的从法律条文中出现“应当”一词就认为该条是强制性规定,而应当从法律条文的规范意思理解笔者认为,(1)房地产管理法规定的“应当备案”主要是出于加强对房屋出租管理的需要,行政管理目标因当事人违反而未达到,应当对当事人加以行政上的不利措施,不应使合同无效。否则将不利于鼓励交易、繁荣经济。同时也无法保障正常的交易秩序以及当事人的合理期待。(2)房屋租赁合同作为一种债权形式,是一种合同双方当事人之间的相对权利,只涉及当事人的意思表示领域。而登记是物权变动领域的公示公信方法,涉及交易安全的维护问题,虽然作用重大,但也不能干涉到债权领域中去。我国在这方面的立法有些欠缺,如我国《担保法》要求抵押合同登记才能生效,这些规定将登记确定为合同生效的要件,把物权变动的要件强加在了债权行为上,实属立法之误。实际上登记只影响抵押权的取得和买卖标的物所有权的转移,如果没有进行登记,合同本身的效力不应受影响,影响的只是物权的取得、变更、消灭。既然登记只是物权变动的要件,那么认为租赁合同没有办理登记备案手续就当然无效的说法就是错误的。

 

    二、违反《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的登记备案规定,不一定导致租赁合同的无效因为法律的强制性规定包括两种:禁止性和应当性。《合同法》所指的强制性规定到底只是禁止性的规定或是二者兼而有之呢?《合同法》语焉不详,学界和司法实践界则普遍认为,对此应当作限制性解释即专指禁止性规定。也就是说,只有违背法律、行政法规的禁止性规定的合同方属无效,而对于违反应当性规定的,除非该法明确规定批准、登记是合同生效要件的,一般不能认定无效。这一观点被最高人民法院的司法解释所支持。

 

    

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